Si estás pensando en cambiar de casa en Girona y todavía tienes hipoteca, seguramente te estás haciendo la misma pregunta que casi todos nuestros clientes: ¿qué hago primero, vender o comprar? Y justo detrás viene la segunda: ¿qué pasa con mi hipoteca actual mientras tanto?
Vamos a explicarlo sin rodeos. En esta guía te contamos cómo funciona una hipoteca para cambio de casa, qué opciones tienes y cómo lo coordinamos nosotros para que vender la vivienda actual y comprar la nueva encajen sin sobresaltos. (Si lo buscas en catalán como hipoteca canvi de casa, es exactamente lo mismo: cambiar de vivienda cuando aún tienes una hipoteca pendiente.)
Tu hipoteca actual está ligada a tu vivienda actual. No se «traslada» a la casa nueva: cuando vendes, esa deuda se cancela con el dinero de la venta, y para comprar la nueva necesitas una hipoteca nueva (o usar lo que te sobre de la venta como entrada).
Lo que te queda después de vender y liquidar la hipoteca es la base de tu nueva compra. Un ejemplo orientativo, con números redondos y antes de gastos e impuestos: si vendes por 250.000 € y te quedan 100.000 € de hipoteca por pagar, tras cancelarla dispones de unos 150.000 € que puedes destinar a la entrada y los gastos de la nueva vivienda. Cuanto más claro tengas ese número desde el principio, mejor puedes planificar cuánta financiación necesitas realmente.
Tu banco puede emitirte un certificado con la deuda pendiente exacta a una fecha concreta. Es el dato que se usa el día de la firma para cancelar la hipoteca, y también el que te permite calcular cuánto dinero libre te quedará. Ten en cuenta que cancelar una hipoteca antes de tiempo puede llevar una comisión de cancelación anticipada: la ley la limita, y el límite depende del tipo de interés y de cuándo firmaste la hipoteca, así que conviene revisarlo con tu banco antes de fijar fechas.
No hay una única manera de hacerlo. Estas son las tres que nos encontramos, con sus ventajas y sus riesgos.
Compras la nueva casa mientras todavía tienes la tuya en venta. Parece cómodo, pero obliga a que el banco te financie la nueva vivienda con la hipoteca antigua aún viva, y eso exige una solvencia holgada o recurrir a una hipoteca puente. Además, pagas dos viviendas a la vez y, si la venta se alarga, aparece la presión de bajar el precio para poder cerrar.
Vendes primero, cancelas la hipoteca y compras después con el dinero liberado. Es la opción más tranquila a nivel financiero, pero te exige resolver dónde vives en el intervalo entre una operación y otra, y con la urgencia de encontrar casa antes de que se agote ese margen.
Es la que más nos funciona en la práctica: sincronizar la venta y la compra para que se firmen de manera encadenada, en la misma notaría y en fechas coordinadas. Así no hay periodo de espera ni dos hipotecas conviviendo, y todo el mundo, comprador, vendedor y bancos, está alineado el mismo día. Es la que te explicamos paso a paso a continuación.
Es una operación coordinada que requiere mucha precisión administrativa. Así la resolvemos en KyH Grand Capital:
Para que esto salga bien, todo lo anterior tiene que estar preparado antes del día de la firma: la hipoteca nueva estudiada y aprobada por el banco, la documentación de ambas viviendas en regla y las fechas de venta y compra perfectamente alineadas. Por ley, además, el banco debe entregarte la documentación precontractual de la nueva hipoteca con antelación suficiente a la firma, así que el calendario hay que planificarlo desde el principio y no a última hora.
Cada banco estudia tu caso de forma distinta, pero lo habitual es que financie hasta cierto porcentaje del menor valor entre el precio de compra y la tasación de la nueva vivienda. El resto lo cubres con lo que te queda de la venta de la anterior y con tus ahorros. Por eso es tan importante calcular antes de empezar cuánto liberará tu venta, y no darlo por supuesto.
Cuando vender y comprar van encadenados, un retraso en una parte afecta a la otra. Estos son los puntos donde más se complican las operaciones:
Al vender se generan costes que conviene tener presentes, como la plusvalía municipal y la posible ganancia patrimonial en el IRPF si vendes por más de lo que pagaste. Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en comprar una nueva vivienda habitual dentro del plazo que marca la normativa (en general, dos años), esa ganancia puede quedar exenta de tributar, total o parcialmente según lo que reinviertas. Cada situación es distinta, así que lo ideal es confirmarlo con un asesor fiscal antes de firmar. No somos asesores fiscales, pero sí te ayudamos a tener los números claros para esa conversación.
Para no frenar la operación, prepara con tiempo:
En KyH Grand Capital nos encargamos de todo el recorrido: la venta de tu vivienda actual, la gestión de la hipoteca de la nueva y la compra, coordinando las fechas para que no tengas que preocuparte de nada. Un único equipo de principio a fin significa menos intermediarios, menos llamadas cruzadas y una persona que conoce el calendario completo de tu operación.
Si ya tienes en mente cambiar de casa, lo primero es saber cuánto vale tu vivienda actual y cuánto dinero te quedaría tras cancelar la hipoteca. Con ese dato empieza todo lo demás.
Sí, es lo más habitual. La hipoteca actual se cancela con el dinero de la venta de tu vivienda y la nueva compra se financia con una hipoteca nueva y con lo que te quede de esa venta.
Depende de tu situación, pero lo más sencillo suele ser coordinar ambas operaciones en notaría: primero se vende, con ese dinero se cancela la hipoteca antigua y después se formaliza la hipoteca de la nueva vivienda para cerrar la compra.
No tiene por qué. Si venta y compra se coordinan para firmarse de forma encadenada, la hipoteca antigua se liquida antes de que empiece la nueva, así que no conviven.
Se cancela con el dinero de la venta. El banco emite un certificado con la deuda exacta a la fecha de firma y esa cantidad se liquida en la notaría.
Puede haberla. La ley limita su importe y depende del tipo de interés de tu hipoteca y de cuándo la firmaste, así que lo mejor es consultarlo con tu banco antes de fijar fechas.
Puede haber plusvalía municipal y ganancia patrimonial en el IRPF, pero si reinviertes lo obtenido en una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal, la ganancia puede quedar exenta. Conviene confirmarlo con un asesor fiscal según tu caso.
Depende de cuándo se venda la vivienda actual y de la preparación previa de la hipoteca y la documentación. Cuanto antes se planifique todo el calendario, menos riesgo hay de retrasos.
Por eso, escuchamos antes de actuar, hablamos con claridad y acompañamos de principio a fin.
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