Wenn Sie einen Umzug innerhalb von Girona planen und noch eine Hypothek abzahlen müssen, stellen Sie sich wahrscheinlich dieselbe Frage wie fast alle unsere Kunden: Was soll ich zuerst tun, verkaufen oder kaufen? Und gleich danach kommt das zweite: Was geschieht in der Zwischenzeit mit meiner bestehenden Hypothek?
Wir erklären es Ihnen ganz direkt. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, wie ein... Hypothek für Umzug, Welche Möglichkeiten haben Sie, und wie können wir alles so koordinieren, dass der Verkauf Ihres jetzigen Hauses und der Kauf des neuen reibungslos verlaufen? (Falls Sie auf Katalanisch suchen, heißt es...) Hypothekenwechsel, Das ist genau dasselbe: einen Wohnungswechsel, während man noch eine laufende Hypothek hat.
Ihre bestehende Hypothek ist an Ihr jetziges Haus gebunden. Sie wird nicht auf das neue Haus «übertragen»: Beim Verkauf wird diese Schuld mit dem Verkaufserlös getilgt, und um das neue Haus zu kaufen, benötigen Sie eine neue Hypothek (oder verwenden den verbleibenden Verkaufserlös als Anzahlung).
Der nach dem Verkauf und der Tilgung Ihrer Hypothek verbleibende Betrag bildet die Grundlage für Ihren Hauskauf. Hier ein grobes Beispiel mit gerundeten Zahlen und vor Abzug von Kosten und Steuern: Wenn Sie Ihre Immobilie für 250.000 € verkaufen und noch 100.000 € Hypothek abzahlen müssen, stehen Ihnen nach der Tilgung rund 150.000 € für die Anzahlung und die Nebenkosten Ihres neuen Hauses zur Verfügung. Je genauer diese Zahl von Anfang an feststeht, desto besser können Sie Ihren tatsächlichen Finanzierungsbedarf planen.
Ihre Bank kann Ihnen eine Bescheinigung über den genauen ausstehenden Saldo zu einem bestimmten Stichtag ausstellen. Dieser Betrag wurde am Tag der Vertragsunterzeichnung zur Tilgung des Darlehens verwendet und ermöglicht Ihnen auch die Berechnung Ihres verbleibenden Restbetrags. Beachten Sie, dass bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann. Diese Gebühr ist gesetzlich begrenzt, und die Höhe der Begrenzung hängt vom Zinssatz und dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ab. Daher ist es ratsam, sich vor der Festlegung eines Tilgungstermins mit Ihrer Bank in Verbindung zu setzen.
Es gibt nicht nur einen Weg. Wir haben drei Möglichkeiten gefunden, mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen.
Sie kaufen das neue Haus, während Ihr altes noch zum Verkauf steht. Das klingt zwar praktisch, bedeutet aber, dass die Bank das neue Haus finanzieren muss, solange die alte Hypothek noch läuft. Dafür benötigen Sie entweder eine gute Bonität oder einen Zwischenkredit. Außerdem zahlen Sie für zwei Immobilien gleichzeitig, und wenn sich der Verkauf hinzieht, geraten Sie unter Druck, den Preis zu senken, um den Deal abzuschließen.
Sie verkaufen zuerst, tilgen die Hypothek und kaufen dann mit dem freigewordenen Geld ein neues Zuhause. Das ist die finanziell sicherste Option, erfordert aber, dass Sie sich in der Zwischenzeit um eine Unterkunft kümmern und schnellstmöglich ein Haus finden.
Diese Methode hat sich in der Praxis für uns als die beste erwiesen: Wir synchronisieren Kauf und Verkauf, sodass sie nacheinander, beim selben Notar und an abgestimmten Terminen unterzeichnet werden. Dadurch entstehen keine Wartezeiten, es gibt keine zwei Hypotheken gleichzeitig, und alle Beteiligten – Käufer, Verkäufer und Banken – sind auf dem gleichen Stand. Wir erklären Ihnen diese Methode im Folgenden Schritt für Schritt.
Es handelt sich um einen koordinierten Vorgang, der ein hohes Maß an administrativer Präzision erfordert. So handhaben wir das bei KyH Grand Capital:
Damit alles reibungslos verläuft, muss alles oben Genannte vor dem Unterzeichnungstermin vorbereitet sein: die neue Hypothek muss von der Bank geprüft und genehmigt worden sein, die Unterlagen für beide Immobilien müssen vollständig und korrekt sein, und die Kauf- und Verkaufstermine müssen exakt aufeinander abgestimmt sein. Darüber hinaus ist die Bank gesetzlich verpflichtet, Ihnen die vorvertraglichen Unterlagen für die neue Hypothek rechtzeitig vor der Unterzeichnung zukommen zu lassen. Daher muss der Zeitplan von Anfang an und nicht erst in letzter Minute geplant werden.
Jede Bank prüft Ihren Fall anders, aber in der Regel finanziert sie bis zu einem bestimmten Prozentsatz des niedrigeren Wertes zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der neuen Immobilie. Den Restbetrag decken Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf Ihres alten Hauses und Ihren Ersparnissen. Deshalb ist es so wichtig, vor Beginn der Finanzierung genau zu berechnen, wie viel Geld Ihnen der Verkauf Ihrer alten Immobilie einbringt, und dies nicht als selbstverständlich anzusehen.
Wenn Kauf und Verkauf miteinander verknüpft sind, wirkt sich eine Verzögerung in einem der beiden Vorgänge auf den anderen aus. Genau an diesen Punkten werden Transaktionen am kompliziertesten:
Der Verkauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, die Sie kennen sollten, wie beispielsweise die kommunale Kapitalertragsteuer und gegebenenfalls weitere Kapitalertragsteuer, falls Sie mehr erzielen, als Sie gekauft haben. Wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie den Erlös innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist (in der Regel zwei Jahre) in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, kann dieser Gewinn je nach Höhe der Reinvestition ganz oder teilweise steuerfrei sein. Da jeder Fall individuell ist, empfiehlt es sich, dies vor Vertragsunterzeichnung mit einem Steuerberater zu besprechen. Wir sind keine Steuerberater, können Ihnen aber gerne die Zahlen für dieses Gespräch erläutern.
Um Verzögerungen im Ablauf zu vermeiden, bereiten Sie sich im Voraus vor:
Bei KyH Grand Capital kümmern wir uns um die gesamte Tour: die Verkauf Ihres aktuellen Hauses, Die Hypothekenverwaltung des neuen und die kauft, Wir koordinieren die Termine, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen. Ein einziges Team von Anfang bis Ende bedeutet weniger Zwischenhändler, weniger unnötige Anrufe und eine Ansprechperson, die Ihren gesamten Zeitplan kennt.
Wenn Sie bereits über einen Umzug nachdenken, sollten Sie als Erstes den Wert Ihrer aktuellen Immobilie ermitteln und herausfinden, wie viel Geld Ihnen nach Tilgung des Hypothekendarlehens übrig bliebe. Alles Weitere basiert auf diesen Informationen.
Ja, das ist die gängigste Methode. Die bestehende Hypothek wird mit dem Erlös aus dem Hausverkauf abgelöst, und der neue Kauf wird mit einer neuen Hypothek und dem verbleibenden Verkaufserlös finanziert.
Das hängt von Ihrer Situation ab, aber am einfachsten ist es in der Regel, beide Vorgänge in einem Notariat zu koordinieren: Zuerst wird die Immobilie verkauft, die alte Hypothek wird mit diesem Geld abgelöst, und dann wird die Hypothek für die neue Immobilie formalisiert, um den Kauf abzuschließen.
Das muss nicht unbedingt der Fall sein. Wenn Verkauf und Kauf so koordiniert werden, dass sie nacheinander unterzeichnet werden, wird die alte Hypothek abbezahlt, bevor die neue beginnt, sodass sie nicht gleichzeitig bestehen.
Die Tilgung erfolgt mit dem Erlös aus dem Verkauf. Die Bank stellt eine Bescheinigung über den genauen Schuldenbetrag zum Unterzeichnungsdatum aus, und dieser Betrag wird beim Notar beglichen.
Es könnte einen geben. Das Gesetz begrenzt den Betrag, und er hängt von Ihrem Hypothekenzinssatz und dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ab. Daher sollten Sie sich am besten vor der Festlegung von Terminen mit Ihrer Bank in Verbindung setzen.
Es können kommunale Kapitalertragsteuer und Kapitalertragsteuer für Einkommensteuerzwecke anfallen. Wenn Sie den Erlös jedoch innerhalb der gesetzlichen Frist in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, kann der Gewinn steuerfrei sein. Es empfiehlt sich, dies anhand Ihrer individuellen Situation mit einem Steuerberater zu klären.
Es hängt davon ab, wann die aktuelle Immobilie verkauft wird und wie gut die Hypothek und die Unterlagen vorbereitet sind. Je früher der gesamte Zeitplan geplant ist, desto geringer ist das Risiko von Verzögerungen.
Deshalb hören wir zu, bevor wir handeln, wir sprechen klar und deutlich und wir unterstützen Sie von Anfang bis Ende.
Und erzählen Sie uns von Ihrem Fall.
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