Si estàs pensant a canviar de casa a Girona i encara tens hipoteca, segurament t'estàs fent la mateixa pregunta que gairebé tots els nostres clients: què faig primer, vendre o comprar? I just darrere ve la segona: què passa amb la meva hipoteca actual mentrestant?
Ho explicarem sense embuts. En aquesta guia t'expliquem com funciona una hipoteca per canvi de casa, quines opcions tens i com ho coordinem nosaltres perquè vendre l'habitatge actual i comprar la nova encaixin sense ensurts. (Si ho busques en català com hipoteca canvi de casa, és exactament el mateix: canviar d'habitatge quan encara tens una hipoteca pendent.)
La teva hipoteca actual està lligada al teu habitatge actual. No es «trasllada» a la casa nova: quan vens, aquest deute es cancel·la amb els diners de la venda, i per comprar la nova necessites una hipoteca nova (o fer servir el que et sobri de la venda com a entrada).
El que et queda després de vendre i liquidar la hipoteca és la base de la nova compra. Un exemple orientatiu, amb números rodons i abans de despeses i impostos: si vens per 250.000 € i et queden 100.000 € d'hipoteca per pagar, després de cancel·lar-la disposes d'uns 150.000 € que pots destinar a l'entrada i les despeses del nou habitatge. Com més clar tinguis aquest número des del principi, millor pots planificar quant finançament necessites realment.
El teu banc et pot emetre un certificat amb el deute pendent exacte a una data concreta. És la dada que es fa servir el dia de la signatura per cancel·lar la hipoteca, i també la que et permet calcular quants diners lliures et quedaran. Tingues en compte que cancel·lar una hipoteca abans d'hora pot portar una comissió de cancel·lació anticipada: la llei la limita, i el límit depèn del tipus d'interès i de quan vas signar la hipoteca, així que convé revisar-ho amb el banc abans de fixar dates.
No hi ha una única manera de fer-ho. Aquestes són les tres que ens trobem, amb els avantatges i els riscos.
Compres la nova casa mentre encara tens la teva a la venda. Sembla còmode, però obliga que el banc et financi el nou habitatge amb la hipoteca antiga encara viva, i això exigeix una solvència folgada o recórrer a una hipoteca pont. A més, pagues dos habitatges alhora i, si la venda s'allarga, apareix la pressió de baixar el preu per poder tancar.
Vens primer, cancel·les la hipoteca i compres després amb els diners alliberats. És l'opció més tranquil·la a nivell financer, però t'exigeix resoldre on vius a l'interval entre una operació i una altra, i amb la urgència de trobar casa abans que s'esgoti aquest marge.
És la que més ens funciona a la pràctica: sincronitzar la venda i la compra perquè se signin de manera encadenada, a la mateixa notaria i en dates coordinades. Així, no hi ha període d'espera ni dues hipoteques convivint, i tothom, comprador, venedor i bancs, està alineat el mateix dia. És la que us expliquem pas a pas a continuació.
És una operació coordinada que requereix molta precisió administrativa. Així la resolem a KyH Grand Capital:
Perquè això surti bé, tot això ha d'estar preparat abans del dia de la signatura: la hipoteca nova estudiada i aprovada pel banc, la documentació dels dos habitatges en regla i les dates de venda i compra perfectament alineades. Per llei, a més, el banc t'ha de lliurar la documentació precontractual de la nova hipoteca amb prou antelació a la signatura, així que el calendari s'ha de planificar des del principi i no a última hora.
Cada banc estudia el teu cas de manera diferent, però el més habitual és que financi fins a cert percentatge del menor valor entre el preu de compra i la taxació del nou habitatge. La resta ho cobreixes amb allò que et queda de la venda de l'anterior i amb els teus estalvis. Per això és tan important calcular abans de començar quant alliberarà la teva venda, i no donar-ho per suposat.
Quan vendre i comprar van encadenats, un retard en una part afecta l'altra. Aquests són els punts on més es compliquen les operacions:
En vendre es generen costos que convé tenir presents, com la plusvàlua municipal i el possible guany patrimonial a l'IRPF si vens per més del que vas pagar. Si l'habitatge que vens és el teu habitatge habitual i reinverteixes l'obtingut en comprar un nou habitatge habitual dins del termini que marca la normativa (en general, dos anys), aquest guany pot quedar exempt de tributar, totalment o parcialment segons el que reinverteixis. Cada situació és diferent, així que l'ideal és confirmar-ho amb un assessor fiscal abans de signar. No som assessors fiscals, però sí que t'ajudem a tenir els números clars per a aquesta conversa.
Per no frenar l'operació, prepara'l amb temps:
A KyH Grand Capital ens encarreguem de tot el recorregut: la venda del teu habitatge actual, la gestió de la hipoteca de la nova i la compra, coordinant les dates perquè no t'hagis de preocupar de res. Un únic equip de principi a fi significa menys intermediaris, menys trucades creuades i una persona que coneix el calendari complet de la teva operació.
Si ja tens al cap canviar de casa, el primer és saber quant val el teu habitatge actual i quants diners et quedarien després de cancel·lar la hipoteca. Amb aquesta dada comença tota la resta.
Sí, és el més habitual. La hipoteca actual es cancel·la amb els diners de la venda del teu habitatge i la nova compra es finança amb una hipoteca nova i amb allò que et quedi d'aquesta venda.
Depèn de la teva situació, però el més senzill sol ser coordinar les dues operacions en notaria: primer es ven, amb aquests diners es cancel·la la hipoteca antiga i després es formalitza la hipoteca del nou habitatge per tancar la compra.
No té perquè. Si la venda i la compra es coordinen per signar-se de manera encadenada, la hipoteca antiga es liquida abans que comenci la nova, així que no conviuen.
Es cancel·la amb els diners de la venda. El banc emet un certificat amb el deute exacte a la data de signatura i aquesta quantitat es liquida a la notaria.
N'hi pot haver. La llei limita el seu import i depèn del tipus d'interès de la teva hipoteca i de quan la vas signar, així que el millor és consultar-ho amb el banc abans de fixar dates.
Pot haver-hi plusvàlua municipal i guany patrimonial a l'IRPF, però si reinverteixes allò obtingut en un nou habitatge habitual dins del termini legal, el guany pot quedar exempt. Convé confirmar-ho amb un assessor fiscal segons el teu cas.
Depèn de quan es vengui l'habitatge actual i de la preparació prèvia de la hipoteca i la documentació. Com més aviat es planifiqui tot el calendari, menys risc hi ha de retards.
Per això, escoltem abans d'actuar, parlem amb claredat i acompanyem de principi a fi.
I explica'ns el teu cas
+34 644 77 47 32
Passeig Capellades, 4, 17840 Sarrià de Ter, Girona
info@kyhcapital.com
