Si vous envisagez de déménager à Gérone et que vous avez encore un prêt immobilier, vous vous posez probablement la même question que la quasi-totalité de nos clients : Que dois-je faire en premier, vendre ou acheter ? Et juste derrière, vient le deuxième : Que va-t-il arriver à mon prêt hypothécaire actuel entre-temps ?
Expliquons-le clairement. Dans ce guide, nous vous expliquerons comment… Prêt hypothécaire pour un déménagement, Quelles sont vos options, et comment pouvons-nous coordonner le tout pour que la vente de votre maison actuelle et l'achat de la nouvelle se déroulent sans encombre ? (Si vous effectuez votre recherche en catalan, cela s'appelle…) changement de prêt hypothécaire, C'est exactement la même chose : changer de logement alors qu'on a encore un prêt hypothécaire en cours.
Votre prêt hypothécaire actuel est lié à votre maison actuelle. Il n'est pas « transférable » à la nouvelle maison : lors de la vente, cette dette est remboursée avec le produit de la vente, et pour acheter la nouvelle maison, vous devez contracter un nouveau prêt hypothécaire (ou utiliser le solde du produit de la vente comme mise de fonds).
Ce qui vous reste après la vente de votre bien et le remboursement de votre prêt immobilier constitue le capital de votre nouvel achat. Voici un exemple simplifié, avec des chiffres arrondis et avant déduction des frais et impôts : si vous vendez votre bien à 250 000 € et qu’il vous reste 100 000 € à rembourser, vous disposerez, une fois votre prêt immobilier remboursé, d’environ 150 000 € pour l’apport initial et les frais de notaire de votre nouvelle maison. Plus ce montant est précis dès le départ, mieux vous pourrez estimer le financement nécessaire.
Votre banque peut vous fournir un certificat indiquant le solde restant dû à une date précise. Ce montant correspond à celui utilisé le jour de la signature du contrat de prêt hypothécaire et vous permet également de calculer le montant restant dû. Sachez que le remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire peut entraîner des frais : ces frais sont encadrés par la loi et leur montant dépend du taux d'intérêt et de la date de signature du contrat. Il est donc conseillé de vous renseigner auprès de votre banque avant de fixer une date de remboursement.
Il n'y a pas qu'une seule façon de procéder. Voici les trois que nous avons trouvées, avec leurs avantages et leurs risques.
Vous achetez votre nouvelle maison alors que l'ancienne est encore en vente. Cela semble pratique, mais cela signifie que la banque doit financer la nouvelle maison alors que l'ancien prêt hypothécaire est toujours en cours, ce qui nécessite un bon historique de crédit ou un prêt relais. De plus, vous payez pour deux propriétés simultanément, et si la vente s'éternise, vous subirez des pressions pour baisser le prix afin de conclure la transaction.
Vous vendez d'abord, remboursez votre prêt immobilier, puis achetez un autre logement avec l'argent ainsi dégagé. C'est l'option la plus sûre financièrement, mais elle vous oblige à trouver un logement temporaire entre les deux transactions, et ce, dans l'urgence de trouver une maison avant que cette période ne s'écoule.
Voici la méthode qui fonctionne le mieux pour nous en pratique : synchroniser la vente et l’achat afin qu’ils soient signés consécutivement, chez le même notaire et à des dates coordonnées. Ainsi, il n’y a pas de délai d’attente, pas de double hypothèque simultanée, et tout le monde – acheteur, vendeur et banques – est sur la même longueur d’onde. Nous détaillerons cette méthode ci-dessous.
Il s'agit d'une opération coordonnée qui exige une grande rigueur administrative. Voici comment nous procédons chez KyH Grand Capital :
Pour que la transaction se déroule sans accroc, tout ce qui précède doit être préparé avant la signature : le nouveau prêt hypothécaire examiné et approuvé par la banque, les documents relatifs aux deux propriétés en règle et les dates de vente et d’achat parfaitement alignées. De plus, la loi oblige la banque à vous fournir les documents précontractuels du nouveau prêt hypothécaire bien avant la signature ; il est donc essentiel de planifier le calendrier dès le début, et non à la dernière minute.
Chaque banque évalue votre dossier différemment, mais généralement, elle finance jusqu'à un certain pourcentage de la différence entre le prix d'achat et la valeur estimée du nouveau bien. Vous financez le reste avec le produit de la vente de votre ancien logement et vos économies. C'est pourquoi il est essentiel de calculer le montant que votre vente vous permettra de dégager avant de commencer, et de ne pas le prendre pour acquis.
Lorsque l'achat et la vente sont liés, un retard dans l'un affecte l'autre. Ce sont les points où les transactions se compliquent le plus :
La vente d'un bien immobilier engendre des frais dont vous devez tenir compte, tels que la taxe municipale sur les gains en capital et l'impôt potentiel sur les gains en capital si vous vendez plus cher que vous ne l'avez acheté. Si le bien que vous vendez est votre résidence principale et que vous réinvestissez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale dans le délai légal (généralement deux ans), ce gain peut être totalement ou partiellement exonéré d'impôt, selon le montant réinvesti. Chaque situation étant unique, il est préférable de consulter un conseiller fiscal avant de signer. Nous ne sommes pas des conseillers fiscaux, mais nous pouvons vous aider à comprendre les chiffres nécessaires à cette discussion.
Pour éviter de ralentir l'opération, préparez-vous à l'avance :
Chez KyH Grand Capital, nous prenons en charge l'intégralité du voyage : vendre votre maison actuelle, le gestion hypothécaire du nouveau et le achète, Nous coordonnons les dates pour que vous n'ayez à vous soucier de rien. Une seule équipe du début à la fin signifie moins d'intermédiaires, moins d'appels croisés et une personne qui connaît l'intégralité du calendrier de votre opération.
Si vous envisagez déjà de déménager, la première chose à faire est de connaître la valeur de votre logement actuel et le montant qu'il vous resterait après avoir remboursé votre prêt immobilier. Tout le reste dépend de ces informations.
Oui, c'est la méthode la plus courante. Le prêt hypothécaire actuel est remboursé grâce au produit de la vente de votre maison, et le nouvel achat est financé par un nouveau prêt hypothécaire et le solde de cette vente.
Cela dépend de votre situation, mais le plus simple est généralement de coordonner les deux opérations chez un notaire : d’abord, le bien est vendu, l’ancien prêt hypothécaire est remboursé avec cet argent, puis le prêt hypothécaire pour le nouveau bien est formalisé pour finaliser l’achat.
Ce n'est pas forcément le cas. Si la vente et l'achat sont coordonnés pour être signés successivement, l'ancien prêt hypothécaire est remboursé avant le début du nouveau, de sorte qu'ils ne coexistent pas.
Le prêt est remboursé grâce au produit de la vente. La banque délivre un certificat indiquant le montant exact de la dette à la date de signature, et ce montant est réglé chez le notaire.
Il est possible qu'il y en ait une. La loi en limite le montant, et celui-ci dépend de votre taux d'intérêt hypothécaire et de la date de signature du contrat. Il est donc préférable de vérifier auprès de votre banque avant de fixer une date.
Il peut y avoir un impôt municipal sur les gains en capital et un impôt sur les gains en capital aux fins de l'impôt sur le revenu, mais si vous réinvestissez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale dans les délais légaux, le gain pourrait être exonéré. Il est conseillé de le confirmer auprès d'un conseiller fiscal en fonction de votre situation particulière.
Cela dépend de la date de vente du bien actuel et de la qualité de la préparation du prêt hypothécaire et des documents administratifs. Plus le calendrier global est établi tôt, moins il y a de risques de retards.
C’est pourquoi nous écoutons avant d’agir, nous parlons clairement et nous vous soutenons du début à la fin.
Et parlez-nous de votre cas
+34 644 77 47 32
Passeig Capellades, 4, 17840 Sarrià de Ter, Gérone
info@kyhcapital.com
